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La bonne formule pour louer sa résidence secondaire

La bonne formule pour louer sa résidence secondaire

Avoir une résidence secondaire reste un luxe. Alors pourquoi pas mettre en location votre bien, qu'il soit à la mer ou à la montagne, pour en tirer profit au maximum ?

Pourquoi louer sa résidence secondaire ?

40 % des propriétaires recourent à la location de leur résidence secondaire, alors pourquoi pas vous ? En effet, louer sa maison ou son appartement quelques semaines par an peut permettre de couvrir les charges. Si on met tout bout à bout, entre les charges de copropriété, le chauffage, la taxe foncière... l'addition peut parfois être salée ! Choisissez donc la période où la demande est la plus forte pour les locations, afin d'optimiser les rentrées d'argent, tout en profitant de votre bien aux périodes creuses. Pour d'autres propriétaires, en revanche, il s'agira juste de tirer profit de son investissement immobilier. La location meublée saisonnière (ou location meublée de tourisme) va s'imposer à vous comme une évidence. Pour être qualifiée de saisonnière, la location doit être de courte durée, c'est-à-dire inférieure à 3 mois et être en rapport avec la saison touristique. Il faut donc la distinguer d'une location en meublé classique, pour les raisons suivantes :
• Elle est conclue de date à date pour une période très courte ;
• Il n'y a pas de possibilité de reconduction tacite à l'arrivée du terme ;
• Elle s'adresse à une clientèle de passage ;
• Le bien loué ne peut en aucun cas être assimilé à la résidence principale du locataire.

Définition du meublé de tourisme loué en location saisonnière
L'article L324-1-1 du Code du Tourisme stipule :
"Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois."

 

Les démarches à accomplir

Mettre en location sa résidence secondaire n'est pas une opération à prendre à la légère. Avec la complexité toujours croissante de notre législation, on se retrouverait vite "hors la loi". Contrairement à une résidence principale, qui ne nécessite aucune démarche spécifique si la location ne dépasse pas 4 mois, le fait de louer sa résidence secondaire implique de déclarer son bien en « meublé de tourisme » auprès de la mairie, et ce, quelle que soit la durée annuelle de location. Il ne s'agit pas d'une demande d'autorisation, mais simplement d'une information fournie à votre commune (le défaut de déclaration peut néanmoins vous coûter une amende de 450 €).
La réglementation est différente si votre résidence secondaire est située dans une zone où le marché locatif est tendu. Dans les villes de plus de 200 000 habitants, ainsi que Paris et la plupart des villes de la petite couronne, avant de mettre en location votre résidence secondaire, vous devrez obtenir de la mairie une autorisation temporaire de changement d'usage.

 

Louer sa résidence secondaire et LMNP

Les statuts de Loueur Meublé Professionnel (LMP) et de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) débouchent sur deux régimes fiscaux différents. Ainsi, est considéré comme "professionnel" un loueur en meublé inscrit au registre du commerce et des sociétés et dont les recettes locatives sont supérieures à 23 000 € par an. De plus, ces recettes doivent dépasser ses autres revenus soumis à imposition. Dans les autres cas (revenus locatifs inférieurs à 23 000 €), le loueur d'un bien meublé sera considéré comme non professionnel et soumis au statut du LMNP. Attention, ces revenus doivent représenter moins de 50 % de vos revenus annuels !
Pour être éligible au statut du LMNP, il faut que le logement mis en location corresponde à certains critères encadrés par la loi ALUR. Il y a 11 équipements obligatoires permettant au locataire d'avoir juste à poser ses valises en arrivant : draps, réfrigérateur, couverts... En application de l'article 8 de la loi ALUR, un logement meublé est « un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
Il existe des formalités particulières pour mettre sa résidence secondaire en location et bénéficier du statut LMNP :
• Pensez à vérifier, si vous êtes en copropriété, que le règlement de copropriété vous autorise à louer votre appartement de manière saisonnière,
• Faites une déclaration d'existence au greffe du tribunal de commerce dans les 15 jours suivant le début de la mise en location,
• Déclarez en mairie la location de votre résidence secondaire,
• Quand vous obtenez votre numéro SIRET, choisissez votre régime fiscal.

Vous avez effectivement le choix entre deux régimes d'imposition :
Le micro BIC vous permettra de bénéficier d'un abattement de 50 % (ou de 71 % pour une location "Gîtes de France" ou "Meublé de tourisme"). C'est possible si votre chiffre d'affaires annuel est inférieur aux plafonds de la micro entreprise (33 200 pour un meublé classique et 82 800 pour les meublés de tourisme et les "Gîtes de France").
Le régime réel, quant à lui, vous permettra de déduire vos charges de vos bénéfices. Cette option s'imposera d'elle-même si le plafond est dépassé ou si vos frais sont importants.

Demande de classement

Il est possible de demander le classement de son meublé en « meublé de tourisme » ou de son gîte. Cela s'inscrit dans une volonté de proposer des prestations de qualité en direction des vacanciers. Le classement d'un meublé de tourisme permet d'indiquer son niveau de confort et d'équipement au client. Il en existe 5 catégories (de 1 à 5 étoiles). Cela vous permettra ainsi de bénéficier de certains avantages fiscaux (exonération de la taxe d'habitation et de la taxe foncière, abattement forfaitaire sur les revenus de location au titre du régime des micro entreprises). Il permet également d'éviter l'application d'une taxe de séjour majorée. La demande doit être formulée auprès du COFRAC (comité français d'accréditation) ou sur le site « Atout France », à l'aide d'un formulaire Cerfa n° 11819*03. Le bénéfice du classement dure cinq ans et est octroyé à la suite d'une visite de classement. Les deux labels les plus connus sont "Gîtes de France" et "Clévacances". Mais il en existe d'autres. Renseignez-vous bien avant de choisir votre label ! En effet, chaque label possède sa propre grille de classement et aura des exigences qui lui sont propres.

 Taxe de séjour
Depuis le 1er janvier 2019, on applique une taxe de séjour comprise entre 1 et 5 % pour les meublés non classés ou sans classement.


Stéphanie Swiklinski

Dernière modification le 04/06/2019

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Mes Jacques ADROVER, Nicolas de BROUCKER et Marion STIEN